Vale mais a pena comprar um imóvel financiado ou morar de aluguel e investir?

Com o CDI a 13.65% a.a. e taxas de financiamento imobiliário próximas de 10,5% a 11,5% a.a., morar de aluguel (quando o aluguel custa cerca de 0,4% a 0,5% do valor do imóvel ao mês) e investir a entrada + a diferença da parcela SAC no CDI costuma gerar um patrimônio líquido superior no longo prazo, desde que o inquilino tenha disciplina estrita para investir a diferença todos os meses.

Quais custos ocultos existem na compra de um imóvel financiado?

Além da entrada mínima de 20%, o comprador desembolsa cerca de 4% a 5% do valor do imóvel à vista com ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), escritura pública, registro em cartório e taxa de avaliação bancária, além dos seguros obrigatórios (MIP e DFI) embutidos em todas as parcelas.

Simulador Patrimonial • CDI 13.65% | IPCA 4.58%

Calculadora: Comprar Financiado (SAC) ou Alugar e Investir?

Compare a evolução patrimonial real entre financiar um imóvel na Tabela SAC (considerando entrada, ITBI/cartório e valorização pelo IPCA) versus morar de aluguel e investir a entrada e a diferença mensal no CDI líquido.

Investir Entrada a 105% CDI →

Parâmetros do Imóvel

Valor de compra, entrada, financiamento e aluguel

Valor do Imóvel (R$)

Aluguel Mensal (R$)Yield: 6.00% a.a.

Entrada (%)+ 4% ITBI/Cartório

Prazo Financiamento

CET Financiamento (% a.a.)

Resultado Patrimonial em 20 Anos

Alugar + Investir no CDI acumula mais patrimônio!

Com a primeira prestação SAC em R$ 5.195 e desembolso inicial de R$ 120.000 (entrada + 4% de ITBI/registro), o aluguel máximo de equilíbrio é de R$ 2.877/mês. Abaixo desse valor, investir a entrada e a diferença mensal no CDI líquido gera mais patrimônio ao fim de 20 anos.

1ª Parcela Financiamento (SAC):

R$ 5.195

Última: R$ 1.746

Valor do Imóvel em 20a (IPCA):

R$ 1.224.455

Total pago no SAC: R$ 952.956

Patrimônio Alugando + CDI:

R$ 1.666.908

Aluguel de equilíbrio: R$ 2.877

A Matemática Real entre Financiar na Tabela SAC e Investir no CDI

O erro mais comum ao comparar aluguel com financiamento é olhar apenas se o valor do aluguel "cabe na parcela". Na compra financiada, você descapitaliza imediatamente 20% de entrada + ~4% de ITBI e cartório, e paga uma primeira prestação SAC muito superior ao aluguel de mercado do mesmo imóvel. Quando essa diferença é investida mensalmente à taxa líquida do CDI, os juros compostos trabalham a favor do inquilino.

Estudos Prontos por Valor de Imóvel (CDI 13.65% | IPCA 4.58%)

Imóvel de R$ 300 mil (Aluguel ref.: R$ 1.500)

Apartamento compacto / 1 a 2 quartos

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Imóvel de R$ 500 mil (Aluguel ref.: R$ 2.500)

Apartamento padrão familiar / 2 a 3 quartos

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Imóvel de R$ 750 mil (Aluguel ref.: R$ 3.750)

Imóvel de médio-alto padrão em capitais

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Imóvel de R$ 1 milhão (Aluguel ref.: R$ 5.000)

Imóvel de alto padrão / condomínio clube

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Imóvel de R$ 1,5 milhão (Aluguel ref.: R$ 7.500)

Casa em condomínio fechado / cobertura

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